Son dönemde emlak piyasasında sıkça duyduğumuz cümlelerden biri, “Fiyatlar düştü ama alıcı hâlâ yok.” Peki, gerçekten konut fiyatları düşüyor mu, yoksa sadece artış hızı mı yavaşladı Sahadaki tablo oldukça net. İlan fiyatlarına baktığımızda sert bir düşüşten söz etmek zor. Ancak satılan fiyatlarla ilan fiyatları arasındaki makas, tarihinin en geniş seviyesine ulaşmış durumda. Evler yüksek bedellerle ilana çıkarken, pazarlık payı giderek büyüyor. Bunun en önemli nedeni, alım gücündeki daralma. Konut kredilerine erişimin zorlaşması ve yüksek faiz oranları, alıcıları beklemeye itiyor. Satıcılar ise geçmiş dönem fiyatlarını referans alarak geri adım atmak istemiyor, bu da piyasada bir bekleme süreci yaratıyor. Özellikle yatırım amaçlı alınan konutlarda farklı bir durum söz konusu. Kira getirisi, enflasyonun gerisinde kaldığı için bazı yatırımcılar satışa yöneliyor. Ancak talep zayıf olduğu için bu satışlar fiyatları aşağı çekmekte yeterli olmuyor; sadece dengeyi zorluyor. Özetle, bugün yaşanan durum bir “fiyat çöküşü” değil, piyasanın nefes alma süreci. Fiyatlar nominal olarak çok düşmese de, reel anlamda değer kaybı yaşanıyor. Bu da alıcılar için fırsat, satıcılar için ise doğru fiyatlama zorunluluğu anlamına geliyor. Kısacası, konut piyasasında asıl değişim rakamlardan çok davranışlarda. Piyasa düşmüyor; yeniden ayar yapıyor.